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Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung beim Mieterwechsel?
Christiane Ordemann • 9. November 2020
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In den meisten Fällen enden Mietverhältnisse nicht gleichzeitig mit dem Ende des jährlichen Abrechnungszeitraumes für Nebenkosten am 31. Dezember eines Jahres. Der Verbrauch von Strom, Gas, Wasser und Heizkosten muss jedoch zum Ende der Mietzeit festgestellt werden. Üblicherweise können dafür die jeweiligen Zählerstände abgelesen und dann eine Aufteilung zwischen dem alten und dem neuen Mieter nach Verbrauch vorgenommen werden. Für die Heizkosten bieten die Abrechnungsunternehmen an, eine sogenannte Zwischenablesung durchzuführen. Der Verbrauch zum Auszugstermin wird festgestellt und das Abrechnungsunternehmen erstellt direkt sowohl eine Abrechnung für den alten als auch eine für den neuen Mieter. Damit muss der Vermieter nicht selbst die Kostenverteilung vornehmen und ausrechnen. Dieser Service ist jedoch kostenpflichtig.
Da diese Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden, versucht dieser in der Regel diese Kosten dem ausziehenden Mieter aufzuerlegen, zumindest dann, wenn der Mieter den Mietvertrag gekündigt hat. Durch die Entscheidung, das Mietverhältnis zu beenden, hat der Mieter diese Kosten schließlich auch verursacht. Deshalb wird in vielen Formular-Mietverträgen geregelt, dass die Kosten einer Zwischenablesung vom ausscheidenden Mieter zu tragen sind.
Nach zwei neueren Gerichtsentscheidungen sind derartige Regelungen im Mietvertrag jedoch unwirksam. Das Landgericht Leipzig hat dies mit Urteil vom 05.09.2019, Az. 8 O 1620/18, festgestellt. Nachdem der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07, zit. n. juris, festgestellt hat, dass es sich bei den Kosten einer Zwischenablesung um Verwaltungskosten handelt, müsse diese Wertung des Bundesgerichtshofs so verstanden werden, dass die Kosten der Zwischenablesung an sich keine umlagefähigen Betriebskosten sind. Diese sollen den Mieter grundsätzlich nicht belasten. Es sei daher unerheblich, ob diese Kosten unter einer anderen Überschrift im Mietvertrag aufgenommen werden. Eine vertragliche Regelung, die diese Kosten auf den Mieter überwälzt, sei als unangemessene Benachteiligung im Vertrag unwirksam. Entsprechend hat auch das Amtsgericht Münster am 12.09.2019 zum Az. 6 C 1738/19 entschieden.
Bremen im November 2020
Rechtsanwältin Christiane Ordemann
Da diese Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden, versucht dieser in der Regel diese Kosten dem ausziehenden Mieter aufzuerlegen, zumindest dann, wenn der Mieter den Mietvertrag gekündigt hat. Durch die Entscheidung, das Mietverhältnis zu beenden, hat der Mieter diese Kosten schließlich auch verursacht. Deshalb wird in vielen Formular-Mietverträgen geregelt, dass die Kosten einer Zwischenablesung vom ausscheidenden Mieter zu tragen sind.
Nach zwei neueren Gerichtsentscheidungen sind derartige Regelungen im Mietvertrag jedoch unwirksam. Das Landgericht Leipzig hat dies mit Urteil vom 05.09.2019, Az. 8 O 1620/18, festgestellt. Nachdem der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07, zit. n. juris, festgestellt hat, dass es sich bei den Kosten einer Zwischenablesung um Verwaltungskosten handelt, müsse diese Wertung des Bundesgerichtshofs so verstanden werden, dass die Kosten der Zwischenablesung an sich keine umlagefähigen Betriebskosten sind. Diese sollen den Mieter grundsätzlich nicht belasten. Es sei daher unerheblich, ob diese Kosten unter einer anderen Überschrift im Mietvertrag aufgenommen werden. Eine vertragliche Regelung, die diese Kosten auf den Mieter überwälzt, sei als unangemessene Benachteiligung im Vertrag unwirksam. Entsprechend hat auch das Amtsgericht Münster am 12.09.2019 zum Az. 6 C 1738/19 entschieden.
Bremen im November 2020
Rechtsanwältin Christiane Ordemann